Кадастровый учет. Типичные ошибки кадастровых инженеров.

Что такое кадастровая ошибка? 

Часто ведомство вынуждено принять решение о приостановлении государственного кадастрового учета при оформлении объектов недвижимости по причине ненадлежащего качества подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, кадастровыми инженерами.

После вступления в силу поправок в земельном законодательстве в базу данных Росреестра внеслись изменения. В документации, хранящейся в ЕГРН, могут возникать погрешности.

Ошибки возникают, когда настоящие сведения о земельном владении не идентичны тем, что записаны в базе Росреестра или кадастровом паспорте. Информация о правилах учета земельных участков и внесении корректировок отражена в Федеральном законе N 221-ФЗ.

Факт наличия неточности в реестре может выясниться, когда хозяин решит продать участок. Это может расстроить сделку или помешает быстро оформить документы.

Из-за возникновения кадастровых ошибок хозяин недвижимого имущества не сможет:

• сдать его в аренду;
• продать;
• оформить наследство;
• правильно рассчитать земельный налог.

Из-за последствий, возникающих после обнаружений неточности, невозможно будет произвести юридические действия, пока не будет исправлена кадастровая ошибка.

Кадастровая и техническая ошибка в кадастровом паспорте

Кадастровый паспорт — один из элементов системы учёта недвижимости, находящейся во владении. Он представляет собой выписку из государственного кадастрового реестра и содержит сведения о земельном участке или строении. Что такое кадастровая ошибка? В чьих обязанностях находится исправление кадастровой ошибки?

Типичные случаи ошибок в кадастре

Ошибки в кадастровом паспорте можно разделить на два вида:

1. Техническая ошибка — ТО. Она выражается в противоречии между выданными на руки документами и кадастровым Реестром. К ним относятся различные опечатки, описки, неточные значения цифр, неправильные названия и прочие ошибки, совершённые по невнимательности. Источником ошибок является кадастровый орган, поскольку именно он выдаёт документ на руки.
2. Кадастровая ошибка — КО. Такая ошибка серьёзней технической. Она заключается в недостоверной информации кадастровой документации, вызванной намеренными или случайными ошибками при кадастровом учёте. Кадастровый план может не совпадать по площади, содержать достоверные координаты участка или здания, неправильно указывать его параметры. Проблемой становится внесение сведений в электронный реестр, из-за чего выданные на руки документы отличаются от реальности.

Обратите внимание! Виновным в кадастровых ошибках лицом является кадастровый инженер, проводивший учёт, либо муниципальные органы, которые создавали схему расположения земельных участков. Исправить ошибку можно как по обращению заинтересованного лица, так и по решению суда.

Среди ошибок в кадастре распространены следующие:

• адрес здания или сооружения;
• площадь здания, которая может отличаться в большую или меньшую сторону;
• указанный собственник: неверно указанный владелец, опечатка в ФИО, наименование юридического лица;
• кадастровая стоимость помещения;
• назначение строения: коммерческое, жилое;
• вид помещения: вместо квартиры указана комната и наоборот;
• год ввода здания в эксплуатацию;
• процент готовности здания, находящегося в процессе строительства;
• тип и категория земель;
• границы земельного участка: неправильно определена его конфигурация, место расположения, неверно указаны поворотные точки;
• вид разрешённого использования.

Эти критерии — первые, которые необходимо проверить, если подозреваете наличие ошибки в кадастровом паспорте. Своевременное обращение в Кадастровую палату с заявлением упростит процедуру исправления ошибки.

Как обнаруживается ошибка

Закравшаяся в документы ошибка обнаруживается случайно. Чаще всего её находят владельцы недвижимости или участка, сам орган кадастрового учёта во время плановых проверок, а также заинтересованные лица. В последнем случае им может выступать собственник соседнего земельного участка, поскольку кадастровая ошибка в документах соседа лишает его части законной территории.

Ошибка проявляется себя при:

• постановке или снятии объекта с учёта. Обычно в этом случае недвижимость не ставилась на учёт ранее и ошибка возникает при формировании земельного участка;
• изменении сведений объекта в кадастре;
• получении паспорта, выписки или других документов в кадастровой палате;
• налоговых уведомлениях. Как правило, КО приводит к неверными налоговым начислениям, что отражается в документации;
• обращении к собственнику участка или строения для согласования различных моментов.

Нередко ошибка возникает при межевании соседнего участка и постановке стоящей на нём недвижимости на учёт.

Обратите внимание! Если участок был поставлен на учёт до 2008 года, то его границы могут быть сдвинуты без согласия. Обжаловать это можно в ходе межевания участка по новым требования, вступившим в силу с весны 2008 года.

Техническая ошибка исправляется на основе:

• заявления. Заявитель должен подать заявление, заполненное по соответствующей форме, в территориальный орган Кадастрового учёта. Заявка рассматривается в течение пяти рабочих дней, по истечению которых копия решения органа направляется заявителю. В случае отклонения заявитель вправе обратиться в суд;
• инициативы кадастрового органа. С момента выявления нарушения в течение пяти дней неточность исправляется, и кадастровая запись приводится в соответствие. Собственник участка получает уведомление постфактум;
• судебного акта. Принятие судом постановления автоматически обязывает ОКУ исправить ошибку, либо налагает штраф.

Заполнить заявление можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами специалистов. Так заявитель снизит вероятность ошибки, из-за которой документ будет отклонён.

Порядок исправления кадастровой ошибки (КО)

Если ТО кадастровый орган может исправить по собственной инициативе, то КО обрабатывается по:

• по заявлению. Для него необходимо подготовить новую кадастровую документацию и технический план. После этого заявление подаётся в ОКУ и рассматривается в течение десяти рабочих дней;
• по информационному взаимодействию. Этот способ аналогичен заявительному. Однако лицом выступает муниципальный или государственный орган;
• по уведомлению ОКУ. ОКУ не может исправить кадастровую ошибку самостоятельно, поэтому он уведомляет собственника о выявленном нарушении;
• по решению суда.

В последнем случае процесс аналогичен исправлению ТО по решению суда. В случае игнорирования предписания, собственник может обратиться в суд для взыскания штрафа с кадастровиков.

Итак,

1. Кадастровую ошибку может выявить кадастровый инженер в результате проведения кадастровых работ;
2. С 1 октября 2013 года орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки;
3. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях;
4. Сам собственник не может выявить кадастровую ошибку в местоположении границы своего земельного участка, так как для этого нужны специальные геодезические приборы и знания.

В улучшении качества кадастровой деятельности имеется прямая заинтересованность Росреестра, поскольку именно результаты кадастровой деятельности призваны обеспечить наполнение ЕГРН необходимыми сведениями об объектах недвижимости.

В связи с этим многими Управлениями принимаются меры по уменьшению количества решений о приостановлении и повышения качества подготавливаемых кадастровыми инженерами документов, а именно ведение рейтинга кадастровых инженеров, отображающего процентное соотношение решений о приостановлении и решений об отказе в осуществлении ГКУ и (или) ГРП.

Рейтинг публикуется на официальном портале Росреестра – rosreestr.gov.ru

Так же существуют неофициальные источники, где по отзывам можно познакомиться и выбрать специалиста, например Форум кадастровых инженеров.